KRITERIA INVESTASI

KRITERIA INVESTASI : PENGANTAR

Kriteria investasi digunakan untuk mengukur manfaat yang diperoleh dan biaya yang dikeluarkan dari suatu proyek..
Untuk mengetahui kriteria tersebut, digunakan analisis finansial.
Analisis finansial adalah suatu analisis yang membandingkan antara biaya dan manfaat untuk menentukan apakah suatu proyek akan menguntungkan selama umur proyek (Husnan & Muhammad 2005). Analisis finansial terdiri dari: NPV, IRR, NETB/C, dan PP.
Berikut sy jelaskan mengenai beberapa hal tersebut..
a. Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) suatu proyek menunjukkan manfaat bersih yang diterima proyek selama umur proyek pada tingkat suku bunga tertentu. NPV juga dapat diartikan sebagai nilai sekarang dari arus kas yang ditimbulkan oleh investasi. Dalam menghitung NPV perlu ditentukan tingkat suku bunga yang relevan.
b. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C Rasio)
Net Benefit and Cost ratio (net B/C Ratio) menyatakan besarnya pengembalian terhadap setiap satu satuan biaya yang telah dikeluarkan selama umur proyek. Net B/C merupakan angka perbandingan antara present value dari net benefit yang positif dengan present value dari net benefit yang negatif.
c. Internal Rate Return (IRR)
Internal Rate Return adalah tingkat bunga yang menyamakan present value kas keluar yang diharapkan dengan present value aliran kas masuk yang diharapkan, atau didefinisikan juga sebagai tingkat bunga yang menyebabkan Net Present Value (NPV) sama dengan nol (0). Gittinger (1986) menyebutkan bahwa IRR adalah tingkat rata-rata keuntungan internal tahunan bagi perusahaan yang melakukan investasi dan dinyatakan dalam satuan persen.
d. Payback Period (PP)
Payback Period atau tingkat pengembalian investasi adalah salah satu metode dalam menilai kelayakan suatu usaha yang digunakan untuk mengukur periode jangka waktu pengembalian modal. Semakin cepat modal itu dapat kembali, semakin baik suatu proyek untuk diusahakan karena modal yang kembali dapat dipakai untuk membiayai kegiatan lain.

4.1 Keputusan go/no go dan Pengurutan Proyek
             Pada hakikatnya melelui penilaian proyek, kita dapat menarik dua kesimpulan. Pertama, melalui evaluasi proyek kita dapat menentukan apakah Benefit netto suatu proyek lebih besar atau lebih kecil daripada Benefit netto suatu peluang investasi marginal. Jika suatu proyek menghasilkan Benefit netto yang lebih besar daripada Benefit netto proyek marginal, pelaksanaannya dapat disetujui, jika lebih kecil, pelaksanaannya harusnya ditolak. Kesimpulan ini mendasari keputusan go/no go.
            Kedua, melalui evaluasi proyek kita dapat menentukan urutan berbagai proyek dalam serangkaian peluang investasi yang lebih baik daripada proyek marginal, dan proyek yang berada pada urutan teratas dalam susunan proyek berarti, proyek tersebut merupakan proyek yang mempunyai Benefit lebih besar.
            Kelompok proyek yang termasuk dalam kedua jenis ini, dibagi menjadi dua golongan, yaitu :
·    Proyek yang mutually exclusive alternatives, dua atau lebih proyek merupakan mutually exclusive alternatives, apabila pelaksanaan salah satu diantaranya meniadakan kemungkinan proyek yang lainnya. Adanya mutually exclusive ini disebabkan karena dana yang tersedia tidak cukup untuk membiayai lebih dari satu peluang investasi, proyek-proyek tersebut pada hakikatnya merupakan proyek yang menghasilkan jenis barang atau sasaran tertentu yang sama. Misalnya tempat-tempat alternative untuk mendirikan pabrik, bendungan, jalan dsb.
·    Proyek yang bukan mutually exclusive alternatives, apabila suatu proyek tidak merupakan alternative terhadap proyek yang lain, baik dalam hal penggunaan sumber-sumber maupun pencapaian sasaran yang diharapkan. Proyek seperti ini dapat mempunyai sasaran yang berbeda jenisnya, seperti proyek pabrik semen, pabrik pupuk, proyek transmigrasi, dan proyek perluasan Sekolah Dasar. Proyek ini juga dapat berupa proyek yang saling melengkapi, misalnya proyek pabrik pupuk, proyek ekstensifikasi penanaman padi, dan proyek pergudangan beras.
Idealnya tidak mungkin ada proyek yang secara strategis lebih bermanfaat bagi masyarakat daripada proyek marjinal, tetapitidak dapat dilaksanakan karena kekurangan dana. Proyek marjinal merupakan proyek yang menguntungkan tetapi dikecualikan ( atau ditunda ) pelaksanaanya karena terbentur pada masalah pembiayaan. Tetapi dalam kenyataannya, sebagian Negara berkembang mempunyai daftar proyek yang menunggu pembiayaan, yang akan diramalkan akan memberikan rate of return yang lebih tinggi daripada discount rate social yang akan ditentukan oleh rentabilitas proyek marjinal. Jadi, pihak yang berwenang di bidang penyusunan anggaran selalu dihadapkan pada perlunya mengurutkan berbagai proyek demi memilih proyek yang menguntungkan dari sudut pandang masyarakat yang tentunya memenuhi syarat criteria investasi.

4.2 Macam-macam Kriteria Investasi
            Lima macam criteria investasi, yaitu :
1.      Net Present Value dari Arus Benefit dan Biaya ( NPV )
Keuntungan netto suatu usaha adalah pendapatan bruto dikurangi jumlah biaya. Maka NPV suatu proyek adalah selisisih PV arus benefit dengan PV arus biaya.
 
Bt = benefit sosial bruto pada th t ( terdiri dari segala jenis penerimaan atau keuntungan non financial pada th t )
Ct = biaya sosial bruto pada th t ( terdiri dari segala jenis pengeluaran, baik yang bersifat modal maupun rutin ) yang dibebani kepada penyelenggara proyek pada t ( termasuk investasi semula dalam tahun ke nol dan seterusnya.
n = umur ekonomis proyek
i = social opportunity costof capital yang digunakan sebagai social discount rate.
Suatu proyek dapat bermanfaat untuk dilaksanakan bila NPV proyek tersebut sama atau lebih besar dari nol, apabila NPV = 0, berarti proyek tersebut mengembalikan persis sebesar social opportunity costfaktor produksi modal. Jika NPV lebih kecil dari no, proyek tidak dapat menghasilkan senilai biaya yang dipergunakan oleh karena itu pelaksanaannya harus ditolak. Sumber-sumber yang seharusnya dialokasikan untuk proyek tersebut sebaiknya digunakan pada penggunaan lain yang lebih menguntungkan.
2.      Internal Rate of Return ( IRR )
Internal Rate of return adalah rate of return atau tingkat rendemen atas investasi netto.

Bt dan Ct : Benefit/biaya social bruto dalam th t
Bt-Ct : benefit netto dalam th t, dimana sisi negative merupakan investasi
n : umur ekonomis proyek
Ft : nilai investasi yang belum dikembalikan sampai akhir tahun t, setelah realisasi benefit atau biaya yang terjadi dalam th itu.
Rt : rendemen implicit dalam th t, entah dibayarkan ( supaya betul diterima/dirasakan oleh penyelenggara proyek ) atau tidak.
Jadi IRR adalah tingkat t yang memenuhi tiga syarat sebagai berikut :
-         rendemen implicit dalam tiap tahun sama dengan hasil i kali nilai investasi pada akhir tahun sebelumnya, yakni : Rt = iFt-1
-         nilai investasi pada akhir tahun t = nilai pada tahun sebeumnya ditambah dengan sisa pengurangan benefit netto dan rendemen implisit, yakni :
Ft = Ft-1+Rt- ( Bt-Ct ) 
    = Ft-1+iFt-1 – ( Bt-Ct )
    = ( 1+i )Ft-1 – ( Bt-Ct )
Ft akan lebih kecil dari Ft-1 apabila benefit netto melebihi rendemen implicit, yaitu Bt-Ct >Rt yang berarti sebagian dari investasi dikembalikan pada th t.
-         Benefit netto pada akhir umur proyek ( tahun n ) adalah jumlah ( a ) nilai investasi yang masih berlaku pada akhir tahun sebelumnya, ditambah ( b ) rendemen implicit. Akibatnya, nilai investasi pada akhir tahun n menjadi nol.
Bn – Cn = Fn-1 + iFn-1 =(1 + i ) Fn-1

3.      Net Benefit-Cost Ratio ( Net B/C )
Net B/C merupakan angka perbandingan antara jumlah present value yang positif ( sebagai pembilang ) dengan jumlah present value yang negative ( sebagai penyebut ). Secara umum rumusnya adalah :
 



4.      Gross Benefit-Cost Ratio ( Gross B/C )
Dalam perhitungan Gross B/C, pembilang adalah jumlah present value arus benefit ( bruto ) dan penyebut adalah jumlah present value arus biaya ( bruto ). Jadi rumusnya adalah :
 

5.      Provitability Ratio ( PV’ K )
Criteria ini dipergunakan untuk mengukur rentabilitas suatu proyek di atas titik netral sebesar 1,0 dimana NPV = 0. tetapi criteria ini dipahami sebagai indeks rentabilitas sehubungan dengan biaya modal saja, yakni membandingkan present value arus sisa benefit dikurangi dengan biaya rutin dan biaya modal. Rumusnya adalah:

4.3 Inflasi Harga Umum dan Kriteria Investas
    Dalam perhitungannya, seluruh benefit dan biaya yang dibandingkan dalam rangka criteria invcstasi harus bersifat riil, yakni harus dinilai berdasar tingkat harga umum yang konstan.
    Pemakaian uang  sebagai dasar ukuran dimaksudkan untuk memudahkan analisis, yaitu dengan menyediakan suatu dasar pembandingan antara berbagai benefit dan biaya. Semisal proyek A dan B memounyai arus benefit netto menurut harga konstan:
NPVA= -1,0 + 0,8696 (0,5) = 304 jt
NPVB= -1,0 + 0,8696 (0,5) + 0,7561 (1,0) = 191 jt
Terlihat bahwa proyek A lebih menguntungkan. Namun dengan adanya laju inflasi harga umum yang diramalkan sebesar 25%, maka akan memberikan NPVA = 630jt dan NPVB = 725jt. Dari sini terlihat bahwa proyek B tampak lebih menguntungkan. Akan tetapi tujuan analisis benefit Cost adalah memaksimalkan nilai sekarang dari suatu arus daya beli atau, tuntutan akan barang dan jasa riil. Semisal terdapat beras yang merupakan barang konsumsi, produksi dalam proyek A dan B sebagai berikut:


     Tahun ke      
     0    1    2      
A    - 10.000 ton    15.000 ton    -      
B    - 10.000 ton    5.000 ton    10.000 ton   
Ketika dalam perhitungan konstan seperti contoh diatas tadi menyatakan proyek B yang lebih benefit, namun apabila kita mengalikan angka inflasi pada tiap tahun, maka harga tahun kedua akan meningkat sehingga proyek A yang dinilai lebih benefit dikarenakan mampu menyediakan beras lebih cepat 1 tahun.

4.3 Depresiasi dan criteria Inflasi
Dalam analisis benefit cost, penyusutan tidak dimasukkan dalam arus biaya proyek. Hal ini dikarenakan biaya modal sudah masuk dalam arus biaya, sehingga ketika ditambah biaya penyusutan malah akan menyebabkan double counting. Penyusutan adalah salah satu unsure cashflow yang masuk dalam benefit bruto, namun dalam penghitungan benefit netto, penyusutan tidak boleh dikurangkan dengan benefit bruto.

4.3 Kesimpulan
Evaluasi proyek mendasari dua keputusan yang akan diambil dalam investasi, yakni go project atau non go project, dan perangkingan berbagai proyek atau alternatif proyek berdasarkan keuntungan yang didapat.
Kriteria yang digunakan sebagai indeks untuk menentukan keputusan tersebut diantaranya :
NPV : selisih present value dari arus benefit da biaya, dihitung dari discount rate
IRR : tingkat discount rate yang menjadikan NPV suatu proyek sama dengna nol
Net B/C : angka perbandingan present value dari arus benefit bruto yang positif terhadap arus benefit netto yang negative
Gross B/C & Profitability : Merupakan salah pengertian tentang inti ekonomis benefit dan biaya, sehingga tak digunakan di Indonesia.
Penghitungan benefit biaya berdasar nilai nominal dan riil dapat mempengaruhi perhitungan investasi sedemikian rupa sehingga dapat mengelirukan dalam pemilihan proyek.
Arus penyusutan tidak dimasukkan dalam komponen biaya dalam perhitungna kriteria

Perhitungan Bunga Bank

---

Bunga Bank, Bunga Flat, Bunga Efektif, Bunga Anuitas, Fixed & Floating, File-file Contoh Cara Penghitungan Bunga Bank dan Tips Meminjam Uang (Kredit) di Bank

Sistem Bunga Flat, Efektif, Fixed & Floating Banyak orang yang tidak berkecimpung dalam bidang keuangan yang bingung membedakan sistem bunga flat dan efektif. Bahkan seringkali rancu mencampuradukkan dengan istilah fixed dan floating. Tulisan singkat ini semoga bisa membantu. SISTEM BUNGA FLAT Bunga Flat adalah sistem perhitungan suku bunga yang besarannya mengacu pada pokok hutang awal. Biasanya diterapkan untuk kredit barang konsumsi seperti handphone, home appliances, mobil atau kredit tanpa agunan (KTA). Dengan menggunakan sistem bunga flat ini maka porsi bunga dan pokok dalam angsuran bulanan akan tetap sama. Misalnya besarnya angsuran adalah satu juta rupiah dengan komposisi porsi pokok 750 ribu dan bunga 250 ribu. Maka, sejak angsuran pertama hingga terakhir porsinya akan tetap sama. Untuk menghitung besarnya angsuran dengan menggunakan sistem bunga flat ini sebenarnya cukup sederhana, misalnya jika kita hendak membeli mobil seharga IDR 150 juta, maka: a. Harga mobil itu IDR 150 juta, b. DP 20%, maka pokok hutang menjadi IDR 120 juta. c. Ambil contoh saja bunganya 5% flat per tahun d. Tenor pinjaman tiga tahun angsuran per bulannya menjadi: = (120 juta + (120 juta X 5% X 3))/36 bulan = 138 juta / 36 bulan = IDR 3.833.334 Di dalam angsuran sebesar IDR 3.833.334 itu terdapat porsi pokok sebesar IDR 3.333.334 dan bunga sebesar IDR 500.000. Dengan demikian jika kita hendak melakukan early repayment atau pelunasan awal, tinggal dihitung saja, kita sudah berapa kali kita membayar angsuran dan dikalikan jumlah porsi pokok hutang itu. SISTEM BUNGA EFEKTIF Sistem bunga efektif adalah kebalikan dari sistem bunga flat, yaitu porsi bunga dihitung berdasarkan pokok hutang tersisa. Sehingga porsi bunga dan pokok dalam angsuran setiap bulan akan berbeda, meski besaran angsuran per bulannya tetap sama. Sistem bunga efektif ini biasanya diterapkan untuk pinjaman jangka panjang semisal KPR atau kredit investasi. Dalam sistem bunga efektif ini, porsi bunga di masa-masa awal kredit akan sangat besar di salam angsuran perbulannya, sehingga pokok hutang akan sangat sedikit berkurang. Jika kita hendak melakukan pelunasan awal maka jumlah pokok hutang akan masih sangat besar meski kita merasa telah membayar angsuran yang jika ditotal jumlahnya cukup besar. Jika dibandingkan kedua sistem bunga itu, maka masing-masing memiliki kelebihan dan kelemahan. Kelebihan sistem bunga flat adalah jika kita hendak melakukan pelunasan awal, maka porsi pokok hutang yang berkurang cukup sebanding dengan jumlah uang yang telah kita angsur. Namun kelemahannya, bunga itu cukup besar karena dihitung dari pokok hutang awal. Sistem bunga efektif akan lebih berguna untuk pinjaman jangka panjang yang tidak buru-buru dilunasi di tengah jalan, karena jika kita membandingkan nominal bunga yang kita bayarkan, jauh lebih kecil dari sistem bunga flat. Berdasarkan hitung-hitungan kasar saya, nominal yang dihasilkan perhitungan suku bunga flat kira-kira hampir dua kali suku bunga efektif; misalnya kredit dengan bunga 5% flat itu kira-kira sama dengan kredit 10% bunga efektif. Dengan mengambil contoh kredit mobil di atas, maka sebenarnya besarnya angsuran sebesar IDR 3.833.334 itu jika menggunakan metode perhitungan bunga efektif, maka bunga yang dikenakan pada debitur itu sekitar 10%. Sedangkan jika kita menggunakan sistem efekti dengan tingkat suku bunga 5%, maka besarnya angsuran hanya IDR 3.596.508. FIXED VS FLOATING Sesuai dengan namanya, suku bunga fixed artinya suku bunga itu bersifat tetap selama periode tertentu atau bahkan selama masa kredit, sedangankan suku bunga floating, artinya bunga dapat berubah sewaktu-waktu tergantung kondisi pasar. Jadi jika membandingkan maka flat >< efektif dan fixed >< floating. Biasanya terdapat kombinasi, yaitu flat-fixed, artinya bunganya pakai sistem flat dan bersifat tetap selama masa kredit; dan efektif-floating, yaitu menggunakan sistem bunga efektif dan besaran bunga bisa berubah tergantung kondisi pasar finansial. Contoh Perhitungan Bunga Kredit Flat, Efektif, dan Anuitas Misalkan Anda mengambil kredit di bank sebesar Rp 12 juta dengan masa cicilan 12 bulan dan bank menggunakan sistem bunga tetap. Contoh perhitungan berikut menggunakan bunga flat 6%, bunga efektif 12%, dan bunga anuitas sebesar 12%. ------------------------------------------------------------------------------ Bunga Flat Rumus: total Bunga = P x I x N bunga perbulan = total bunga / B besar angsuran = (P + total bunga) / B * P : Pokok kredit * I : Suku bunga per tahun * N : Jangka waktu kredit dalam satuan tahun * B : Jangka waktu kredit dalam satuan bulan Perhitungan Bunga Flat : Total Bunga = Rp 12.000.000 × 0,06 × 1 = Rp 720.000 Bunga per BUlan = Rp 720.000 : 12 = Rp 60.000 Besar Angsuran = (Rp 12.000.000+Rp 720.000 ) / 12 = Rp 1.060.000 ------------------------------------------------------------------------------ Bunga Efektif Rumus : Bunga per Bulan = SA x I/12 * SA : Saldo Akhir Periode * I : Suku bunga per tahun Perhitungan Bunga Bank Efektif : Bunga bulan pertama = Rp 12.000.000×12%/12 = Rp 120.000 Angsuran pokok tiap bulan = Rp 12.000.000/12 = Rp 1.000.000 ------------------------------------------------------------------------------ Bunga Anuitas Rumus : Angsuran Bulanan = P x I/12 x 1/(1-(1+i/12)m) * P : PokokKredit * I : Suku bunga per tahun * m : Jumlah periode pembayaran (bulan) Perhitungan Bunga Bank : Angsuran bulanan = Rp 12.000.000×12%/12×1/1-(1/(1+12%/12)12 ) = Rp 1.066.183,519 Dikutip dari buku : "230+ sumber pinjaman untuk usaha anda" ------------------------------------------------------------------------------ Tips Kredit Bank Dibawah ini tips untuk membantu anda memutuskan. 1.     Tanyakan sistem perhitungan suku bunga yang dipakai lembaga tersebut. Biar lebih yakin minta print out simulasi angsuran kepada petugas bank. Disini anda dapat mengamati perbulannya berapa cicilan bunga dan cicilan pokok. Begitu juga disini anda dapat memperhitungkan sendiri seandainya ditengah masa pembiayaan tiba-tiba ingin melunasi. Kewajiban pokok tinggal berapa dan kewajiban bunga tinggal berapa. Tanyakan apakah kewajiban bunga kudu diselesaikan semuanya atau hanya bunga yang terjadi pada bulan tersebut saat kita akan melunasinya. 2.     Jangan lupa tanyakan selain bunga yang dibebankan biaya apa saja yang harus anda bayar. Biasanya ada biaya administrasi, biaya provisi, biaya asuransi, biaya materai, biaya notaris dan biaya-biaya lain. 3.     Agar anda tidak menyesal, setidaknya informasi simulasi print out angsuran anda dapatkan dari beberapa bank. Anda dapat membandingkan bank mana yang lebih murah baik bunga atau biayanya. Jangan takut tidak diberi informasi oleh mereka, karena pada dasarnya anda adalah pembeli. Pembeli adalah raja. 4.     Jangan segan untuk menawar bunga yang ditawarkan oleh bank. Dalam dunia perbankan atau dunia bisnis, biasa dilakukan tawar menawar berapa bunga yang dikenakan. Malah kalau anda tidak menawar bisa dicurigai kalau anda ini bukan pebisnis...he..he..he.. bisa-bisa anda dikira seorang dermawan. 5.     Katakanlah anda telah mendapat kredit dari bank, ditengah masa tiba-tiba bunga pasar cenderung menurun, saran saya jangan segan-segan untuk meminta diskon bunga kebank. Kalau tidak mau banknya memberikan, sampaikan saja bahwa anda akan memperoleh kredit yang lebih murah dan kredit dibank ini akan anda lunasi. Sekedar anda tahu, bank paling tidak suka adanya pelunasan kredit sebelum waktunya. Mengapa? ya karena potensi pendapatan bunganya hilang / tidak sesuai dengan yang diharapkan. Menghitung Angsuran atas Pinjaman Bank dari MS EXcel Microsoft Excel Kalau kita akan meminjam uang di bank, saat pembicaraan berapa angsuran yang harus dibayarkan per bulannya atas pinjaman yang kita lakukan, biasanya kita diberi atau sekedar diperlihatkan selembar kertas yang berisi baris baris-baris besarnya pinjaman, masa pinjaman dan besarnya angsuran yang harus dibayarkan per bulannya. Kalau tidak salah besar pinjaman yang tertera di situ jumlahnya dalam kelipatan lima juta atau sepuluh juta. Dengan menggunakan fungsi yang ada pada aplikasi MS Excel, kita dapat membuat perhitungan besarnya angsuran yang harus dibayar perbulannya untuk setiap jumlah pinjaman yang akan diambil, termasuk jumlah pinjaman yang tidak tercantum dalam kertas yang diberikan oleh bank. Mungkin ada beberapa cara perhitungan angsuran, dan yang saya tulis di sini –menurut pengetahuan saya– paling banyak digunakan, antara lain BCA, Bank Mandiri, dan BII. Contoh kasusnya, kita akan meminjam uang sebesar Rp 45.000.000,00 untuk masa pinjaman 5 tahun. Bunga yang berlaku pada saat itu misalnya 16% per tahun. Misalnya kita tuliskan masing-masing nilai ini dalam cell pada worksheet MS Excel. A1 = 45000000 A2 = 5 A3 = 16% Hasil perhitungan besarnya angsuran akan kita letakkan pada cell A5, maka untuk cell A5 kita masukkan formula berikut: =PMT(A3/12;A2*12;A1) Perhitungan tersebut akan menghasilkan nilai negatif, karena dilihat dari sudut pandang kita mengeluarkan uang. Dari besarnya angsuran yang didapat, mungkin kita ingin mengetahui besarnya pokok pinjaman dalam cicilan yang kita bayarkan. Misalnya kita akan meletakkan hasil perhitungannya pada cell A6, formula yang yang dimasukkan: =PPMT(A3/12;cicilan_ke;A2*12;A1) cicilan_ke kita ganti dengan bilangan 1, 2, 3 dan seterusnya menunjukan angsuran ke-1, ke-2, ke-3 dan seterusnya. Besarnya bunga yang dibayarkan, kita dapat menghitung langsung dari besarnya angsuran dikurangi pokok pinjaman yang dibayarkan. Jika dihitung dengan menggunakan fungsi pada MS Excel, formula yang dimasukkan sebagai berikut: =IPMT(A3/12;cicilan_ke;A2*12;A1) Kalau kita perhatikan dengan keadaan bunga tetap, jumlah angsuran akan sama untuk tiap bulannya, besar pokok pinjaman akan semakin naik dan bunga yang dibayarkan akan semakin turun untuk setiap angsuran bulanannya.